Je veux créer ma SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société dédiée à l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. C’est la forme idéale pour organiser votre patrimoine familial ou pour réaliser un investissement à plusieurs.

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En savoir plus sur la SCI

Qu’est ce qu'une SCI?

La SCI est une « société civile immobilière ». Créer ma SCI est utile car elle est essentiellement dédiée à l’achat et à la gestion de biens immobiliers à plusieurs.

Créer ma SCI offre l’avantage, comme c’est une personne morale, d’avoir un patrimoine bien à elle et séparé juridiquement de celui de ses associés.

Créer ma SCI est notamment intéressant en matière de transmission et de gestion de patrimoine.

Pourquoi constituer une SCI ?

A chaque fois qu’il est question de votre patrimoine immobilier, considérez systématiquement la possibilité de créer ma SCI.

Créer ma SCI est utile dans pour l’acquisition, la détention et la gestion de mon patrimoine immobilier, dès lors qu’il existe plus d’un propriétaire.

Elle est idéale pour organiser votre patrimoine familial futur ou existant.

Elle est également très pratique pour des opérations de gestion locative.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Créer ma SCI a de très nombreux avantages, nous tâcherons de relever les principaux :

  • Aucun capital minimum n’est exigé. On peut constituer une SCI modeste, que l’on fera grandir avec le temps.
  • Il n’est exigé qu’un minimum de 2 personnes pour être constituée
  • Elle permet de séparer plus facilement et équitablement un patrimoine entre plusieurs personnes, quand les biens sont difficilement partageables à parts égales.
  • Elle offre d’isoler un bien professionnel d’une activité professionnelle. Ainsi, une entreprise peut-être plus facilement vendue avec la société d’un côté et l’immobilier de l’autre.
  • Elle est souvent utilisée pour constituer un patrimoine immobilier aux entrepreneurs qui font supporter des loyers à leur société commerciale par leur société civile.
  • Elle permet à des étrangers non domiciliés en France d’échapper à la loi successorale française.

En plus :

Créer ma SCI évite d’être soumis au régime de l’indivision, et notamment pour deux raisons :

  • En présence d’incapables (comme un mineur par exemple), il est évité l’intervention d’un juge des tutelles dans la plupart des cas, puisqu’une décision collective est considéré comme un acte d’administration, et non de disposition.
  • L’indivision est un état précaire qui peut être rompu à tout moment, contrairement à la SCI.

Comment est organisée une SCI ?

Créer ma SCI comporte quelques inconvénients, qu’il convient d’évoquer :

– La responsabilité indéfinie

Une société civile immobilière n’offre pas le bénéfice d’une responsabilité limitée. En effet, chacun des associés est responsable indéfiniment du passif, en proportion de ses apports en capitaux.

Il n’est pas solidairement responsable sur la totalité de la dette, mais seulement de la partie correspondant à son pourcentage de capital.

Exemple : je détiens 50% du capital, je devrais supporter au final 50% des dettes.

  • L’obligation de réunir les associés une fois par an

Vous voudrez réaliser chaque année une réunion des associés. Vous pouvez faire cette réunion chez vous sans problème. Il faudra réaliser un compte-rendu de ces échanges, nommé « procès verbal d’assemblé ».

Ce procès verbal d’assemblé devra être écrit dans un « livre des assemblées ». Cela peut-être un simple cahier, mais uniquement dédié à cet usage. Vous y indiquerez les décisions qui seront prises.

  • L’absence de liquidité des parts

Les parts sociales sont délivrées aux associés en échange des droits de propriété des biens immobiliers transmis à la SCI.

Ainsi, il faut bien admettre que ces droits sociaux difficilement négociables en dehors des associés.

Qui peut créer une SCI ?

Toute personne physique ou morale capable juridiquement.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés sont les membres d’une même famille.

Chacun des membres de la famille apporte tout ou partie des droits de propriété d’un bien immobilier qu’il possède en contrepartie de parts sociales. Ainsi, chacun détient une part équivalent au montant de ses apports.

Est-ce obligatoire de passer par un notaire pour créer une SCI ?

Créer ma SCI est une opération juridique non réglementée, et il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel du droit comme un avocat ou un notaire pour réaliser ce type de structure.

Je peux donc créer ma SCI, puis acheter un bien avec.

En revanche, si vous souhaitez apporter un bien dont vous êtes déjà le propriétaire, le recours à un notaire sera obligatoire. L’apport de ce bien à la société doit respecter certaines règles et doit être constaté par acte authentique.

Notez que les associés peuvent vendre leurs parts sociales à tout moment. Et l’ensemble des démarches nécessaires à la cession de parts sociales peuvent être effectuées sans obligatoirement avoir recours à un notaire ou à un avocat.

Qui gère une SCI ?

La personne qui gère, et donc qui dirige une SCI est nommée le gérant. La société peut avoir un ou plusieurs gérant, associé ou non, et nommé soit par les statuts, soit par une décision de l’ensemble des associés.

Lorsque le ou les gérant font l’objet d’une nomination, celle-ci doit faire l’objet d’une publication.

Le gérant aura pour fonction d’accomplir tous les actes qui seront nécessaires à la société, à condition qu’ils soient réalisés dans l’intérêt de la société.

Qui peut être gérant dans une SCI ?

Le gérant d’une SCI peut être choisi parmi les associés, mais aussi en dehors. Il est donc possible de nommer un tiers à la gérance pour créer ma SCI.

Il peut être une personne physique, comme vous et moi, mais également une personne morale, comme une société.

Lorsque le gérant est désigné par une décision de l’ensemble des associés, les règles de nomination prévues dans les statuts doivent être respectées. Si aucune règle n’est prévue, le gérant doit être nommé par un minimum de droit de vote représentant plus de la moitié des parts.

Il faut prévoir de limiter dans le temps la durée du mandat du gérant. En l’absence de mention particulière, la durée du mandat du gérant est réputée être celle de la durée de vie de la société elle-même.

Ou fixer le siège quand pour créer ma SCI ?

Pour créer ma SCI, et lorsqu’elle a pour objet la gestion d’une propriété immobilière, ce qui est le cas la plupart du temps, le siège social peut être fixé de manière illimité au domicile du gérant de la société.

La loi impose simplement de fixer le siège de la SCI en France.

Attention vérifier les points suivants :

  • Le règlement de copropriété de ne pas empêcher de domicilier une SCI
  • Le contrat de location ne doit pas non plus indiquer d’empêchement à la fixation du siège social d’une société.
  • Le nom de la SCI doit être indiqué sur la boîte aux lettres.

Quelles sont les activités autorisées pour créer ma SCI ?

La SCI à un caractère « civil », comme son nom l’indique.

Par élimination, une activité « civile » sont toutes les activités qui ne sont pas définies comme « commerciales ». Une activité est considéré comme commerciale soit par le fait de réaliser des actes de commerce (achat puis revente), soit par la forme même de la société (SARL, SAS, EURL, SASU, etc…).

Une activité civile est par exemple une activité agricole, intellectuelle, libérale, ou immobilière.

Mais quelles activités puis-je réaliser pour créer ma SCI ?

Créer ma SCI, cela concerne essentiellement :

  • La gestion d’immeubles (maison, appartement, garage, terrains…)
  • La location non meublée d’un bien

Attention, la location d’un bien immobilier meublé ou avec aménagement est considéré comme une acte commercial. L’achat et la revente de biens immobiliers également. Donc il est toujours possible de réaliser de tels actes, mais ils ne doivent pas représenter la majorité des activités de la SCI.

Quelles sont les activités interdites pour créer ma SCI ?

Je veux créer ma SCI. La SCI est une société civile. Par conséquent, les actes réalisés doivent être majoritairement civils, donc de la gestion et de la location d’immeuble non meublé.

Il est interdit de réaliser majoritairement des activités commerciales, comme :

  • L’achat et la revente de biens immobiliers
  • La location de biens immobiliers meublés ou bénéficiant d’un aménagement particulier

Il est possible de réaliser de tels actes s’il ne représentent pas la majorité de l’activité de la société.

Si vous êtes amené à réaliser des actes de commerce régulièrement, il est possible de créer deux sociétés :

  • Une société civile qui gèrera l’acquisition et la gestion de vos biens immobiliers
  • Une société commerciale qui s’occupera de la partie meublée ou des achats-reventes.

Quelles sont les responsabilités des gérants de SCI ?

La responsabilité d’un gérant de SCI est illimité, et proportionnelle au montant de ses apports.

Exemple : je veux créer ma cci et je deviens propriétaire de 20% des parts, je devrais supporter 20% de toutes les dettes.

Déclarer ma SCI aux impôts : est-ce obligatoire pour créer ma SCI ?

Attention de bien comprendre ce qui suit, car il faut distinguer la déclaration et l’enregistrement quand je veux créer ma SCI.

  • Enregistrement :

Depuis le 1er janvier 2015, il n’est plus obligatoire de se rendre aux impôts pour faire enregistrer sa SCI auprès de l’administration fiscale.

  • Déclaration :

Il est obligatoire pour toute SCI de déposer une déclaration du montant des loyers perçus, et ce chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, pour les loyers perçus l’année précédente.

Protéger son patrimoine grâce à une SCI, c’est possible ?

La SCI est un outil de protection du patrimoine à l’encontre de ses créanciers.

L’associé qui effectue un apport immobilier à une SCI reçoit des parts sociales en contrepartie. Ainsi, il retire de son patrimoine privé des biens immobiliers.

La SCI est une personne morale à part entière. C’est à dire qu’elle à son propre patrimoine, qui est distinct de celui de ses associés, dès lors qu’elle est immatriculée. Dès qu’un immeuble est apporté à une SCI, il n’appartient donc plus à l’associé, mais à la SCI.

Les créanciers ne pourront pas saisir l’immeuble, mais uniquement les parts sociales, ce qui ne va pas les arranger :

  • Il faut nécessairement l’agrément des autres associés pour vendre ses parts. Le créancier peut donc vite rencontrer une situation de blocage où il ne pourra se séparer de ses parts sociales.
  • Les parts sociales souffrent d’une décote de 20% environ par rapport à la valeur des biens immobiliers qu’elle détient.

Notez enfin que la SCI offre beaucoup de discrétion. En effet, il est bien plus difficile de prendre connaissance de l’étendue du patrimoine d’un individu qui possède ses biens par l’intermédiaire d’une SCI.

S’il détient ses biens en son nom, sans société, il est possible de demander un relevé de propriété auprès du « Service de la publicité foncière ». Ce relevé se nomme « fiche propriétaire ». Il liste l’ensemble des biens immobiliers détenus par une personne et l’ensemble des transactions immobilières que cette personne à réalisé.

Si en revanche, le patrimoine est constitué par l’intermédiaire d’une SCI, ce relevé n’indique pas les transactions et les biens détenus via cette SCI.

Quel montant choisir pour le capital social d’une SCI ?

Il n’existe pas de montant minimum pour constituer un capital social pour créer ma SCI.

Dès lors que vous n’avez pas des ressources importantes à consacrer à votre capital social, il est plutôt raisonnable de constituer un capital social faible.

Si vous avez de la trésorerie, vous pouvez toujours constituer un capital important, et vous pouvez même libérer (rendre disponible à la société) votre capital en plusieurs fois.

Si vous avez de la trésorerie, vous pouvez également avoir un capital social faible, et apporter cette trésorerie en compte courant d’associé. Ce qui aura pour conséquence de rendre les sommes apportées en compte courant disponible et retirable à tout moment si les finances de la SCI le permettent.

Sachez que le montant du capital ne change pas le coût de constitution de la société.

Notez enfin qu’il est toujours possible de vendre un immeuble détenu par une SCI, et pas nécessairement vendre les parts de la SCI.

Quels sont les régimes fiscaux d’une SCI ? Comment choisir un régime fiscal pour créer ma SCI ?

Une société civile immobilière est imposée par défaut au régime des sociétés de personnes, donc à l’impôt sur le revenu.

Il est toutefois possible pour une société civile immobilière d’opter pour le régime des sociétés de capitaux. Dans ce cas, la société sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Quelles sont les obligations dans une SCI ?

Créer ma SCI implique des obligations. En effet, il est obligatoire de :

  • Tenir une comptabilité

Le gérant a l’obligation de tenir une comptabilité qu’il doit soumettre aux associés. Cette obligation impose simplement de réaliser une comptabilité dite « de trésorerie ». C’est à dire d’enregistrer les recettes, les dépenses et ce à quoi ces opérations correspondent.

A noter : le dépôt de comptes au greffe du Tribunal de commerce n’est pas une obligation.

  • Tenir des assemblées générales

Le gérant doit convoquer annuellement les associés aux termes d’une assemblée générale ordinaire. Il leur présente à cette occasion les comptes sociaux et les soumets à leur approbation.

Si aucune règle n’est précisée dans les statuts, il est nécessaire de respecter celles prévues par la loi. Il est ainsi prévu que la convocation soit transmise par courrier recommandé soit transmis au moins 15 jours avant la date de l’assemblée. Cette convocation doit convenir la date, le lieu et l’ordre du jour de l’assemblée. Cet ordre du jour doit détailler l’ensemble des questions qui seront évoqués par les associés et qui seront soumises aux votes.

Est-il possible de rédiger soit-même les statuts pour créer ma SCI ?

Il n’existe pas d’obligation légale concernant le rédacteur des statuts pour créer ma SCI. Ainsi, vous pouvez rédiger ou faire faire rédiger vos documents par la personne de votre choix.

Nous sommes à votre disposition pour vous assister dans la rédaction de vos statuts.

Combien coûte la création d’une SCI ?

C’est une question récurrente : « Je voudrais connaitre combien ça coûte de créer ma SCI ». Le coût d’une création de SCI est variable, surtout en fonction du choix rédacteur en charge du dossier.

Le tarif d’un professionnel du droit est en moyenne entre 600 et 2500 euros de frais de rédaction.

Il faut également ajouter :

– les frais de publication de l’annonce légale, situé entre 150 et 250 euros

– les frais de greffe, qui, au 1er janvier 2018, sont de 74,10 € TTC (tarifs indicatifs).